Büro mieten oder kaufen?


Altersvorsorge ist kein einfaches Thema. Auf welches Pferd setzt man am besten? Der lahmende Gaul mit Namen Zinsen verweigert seit Jahren jeden Wassergraben. Und in Aktien sollte nur derjenige investieren, der sich wirklich auskennt. Die Börsen sind nur dann eine sichere Geldanlage, wenn man das dort angelegte Geld gar nicht benötigt und so weitere 10 Jahre warten kann, bis sich die Kurse nach einer Krise erholen. Das Betongold, wie es so schön heißt, ist daher gerade in den letzten Jahren und auch noch in naher Zukunft eine interessante Alternative. Lohnt sich denn auch ein Investment in eine Büroimmobilie und was ist eigentlich mit den überhitzten Baupreisen? Ich versuche das Thema ein wenig aus unterschiedlichen Blickwinkeln zu beleuchten.

Baukosten

Jeder denkt zunächst an die vermietete Eigentumswohnung, wenn es um Immobilien als eine Form der Altersvorsorge geht. Dies entsteht aus Unkenntnis, wie Sie gleich sehen werden.  Wohngebäude haben relativ zu ihrer Fläche einen hohen Ausbaustandard.  Eine Wohnung mit 100 m² hat eine Küche, ein Gäste-WC und ein Badezimmer mit Dusche, Badewanne und Waschbecken. Eine Büroetage mit 300 m² Fläche hingegen, verfügt über eine Teeküche und zwei WCs für Damen und Herren. Das hört sich nicht nur günstiger an, das ist es auch. Die Baukosten eines Bürogebäudes sind je nach Größe ca. 20 % günstiger als im Wohnungsbau.

Mietertrag

Bürogebäude sind komplexe und wertvolle Immobilien. Auf 100 m² Wohnfläche verbringen drei Personen ihr Privatleben, wohingegen in einem Bürogebäude auf derselben Fläche sieben Mitarbeiter arbeiten können. Diese kosten Lohn und Lohnnebenkosten und pro Jahr sind hier schnell 700.000 € fällig. Der Unternehmer, der eine Bürofläche anmietet, sucht daher das richtige Konzept, das die Gesundheit seiner Mitarbeiter erhält und das die Produktivität fördert. Er ist daher bereit, pro Quadratmeter Fläche eine höhere Miete als im Wohnungsbau zu bezahlen.

Eine erste Zwischenbilanz spricht also für das Büro als Anlageobjekt für die Altersvorsorge. Geringere Baukosten und ein höherer Mietertrag lassen die Geldanlage deutlich schneller wachsen. Da bei den niedrigen Zinsen trotz erhöhter Baukosten die Kaltmiete ausreichen kann, um Zins und Tilgung zu tragen, bekommt der Unternehmer die Geldanlage quasi geschenkt, wenn er alle Risiken im Griff hat.

Risiken

Im Bürogebäudemarkt werden langfristige Verträge von fünf oder zehn Jahren geschlossen. Im Wohnungsbau hingegen sind maximal drei Jahre als Mietdauer üblich. Das klingt nach einer größeren Sicherheit für den Vermieter von Büroflächen, aber ich fürchte, der Schein trügt hier. Ist eine Familie oder ein Paar mittleren Alters in eine Wohnung umgezogen und die finanziellen Verhältnisse ändern sich weder zum positiven noch zum negativen sehr stark, dann kann ein Mietverhältnis im Wohnungsbau auch schon einmal schnell die Dauer einer Generation betragen. Im Markt der Unternehmen gibt es hingegen eine große Dynamik und ich vermute, dass diese noch zunimmt. Unternehmen mit einem zukunftsweisenden Geschäftsmodell wachsen und müssen irgendwann umziehen. Andere Unternehmen egal welchen Alters werden durch ein disruptives Geschäftsmodell plötzlich verdrängt und schrumpfen dynamisch oder müssen sogar liquidieren.

Das Pendel im Bereich der Sicherheit schlägt also vermeintlich zu Gunsten des Vermieters von Wohnungen aus. Das stimmt allerdings dann nicht, wenn das Unternehmen die Immobilie selbst nutzt oder wenn – noch eleganter – der Unternehmer die Immobilie im Privateigentum hält und an seine Firma vermietet. Hier gibt es jetzt einige steuerliche Fallen, wie die Betriebsaufspaltung, zu beachten und ich rate Ihnen auf jeden Fall zur Konsultation Ihres Steuerberaters. Der Vorteil ist bei der an sein eigenes Unternehmen vermieteten Immobilie, dass niemand früher als Sie selbst weiß, wenn das Unternehmen in eine Schieflage gerät.

Die aktuell gestiegenen Baukosten sind ein Risiko, das nicht wegdiskutiert werden sollte. Zwar steigen auch die Kaltmieten, die Frage ist nur, ob diese langfristig zu erzielen sind. Wichtiger denn je wird jetzt die Betrachtung von Lebenszykluskosten. Wenn nämlich die Nebenkosten klein sind und der Mieter 1-2 €/m² spart, dann können diese der ortsüblichen Kaltmiete zugeschlagen werden. Da die Nebenkosten aufgrund von Steigerungsraten für Energie oder Inflation in jedem Fall steigen werden, sind die Nebenkosten ein extrem und leider noch zu selten betrachtete Absicherung für Bauherren. Alle denken immer, dass doch der Mieter die Nebenkosten  bezahlt, was auch richtig ist, nur wird gerne vergessen, dass die Immobilie vielleicht nicht mehr oder eben schlechter vermietbar ist, wenn die Warmmiete zu hoch ist.

Lage und Zukunftstauglichkeit

Das Thema Risiko der Vermietung hat auch immer die Aspekte Lage und Zukunftstauglichkeit. Eine Bürofläche in guter Lage lässt sich logischerweise gut weiter vermieten oder verkaufen. Und zukunftstaugliche Bürogebäude mit zum Beispiel behaglicher Kühlung und Lüftung, nachhaltigem Konzept sowie mit smarten Funktionen behält eher seinen Wert als der marode Altbau für 6 €/m² Kaltmiete. Wenn der Preis das einzige Argument bei einer Immobilie ist, dann sollte sie nicht erworben oder betrieben werden. Sicher ist, dass auch in starken Krisenzeiten gehobene Marktsegmente kaum leiden, da diese Nische häufig über Rücklagen verfügt. Schauen Sie sich die Absatzzahlen von Porsche in den Krisenjahren 2008 – 2010 an, dann wissen Sie, was ich meine.

Anlageformen

Sollte Ihr Unternehmen so groß sein, dass Sie ein eigenes Bürogebäude bauen können, dann ist es recht einfach. Entweder Sie bauen als Privatperson die Büroimmobilie oder Sie organisieren mit einer GmbH einen Schutzschild vor größeren Pannen. Bauen soll ja nicht ganz so sicher sein. Das stimmt leider vor allem dann, wenn Sie als Laie auf die Idee kommen, kräftig sparen zu wollen. Hierzu habe ich mich ja schon mehrfach ausgelassen, wer mag, der liest hier weiter. Als Bürogebäudegröße sollten Sie allerdings 2.000 m² möglichst nicht unterschreiten, da darunter die spezifischen Kosten des Bürogebäudes steigen.

Wenn Sie die 2.000 m² Bürofläche nicht benötigen, dann empfehle ich Ihnen, sich mit Kollegen gemeinsam zu organisieren oder in ein entsprechendes Konzept zu investieren, bei dem Ihnen Anteile an der Immobilie angeboten werden. Seien Sie mir nicht böse, dass ich jetzt 90 % aller privaten Bauherren abraten möchte, das Bauen selbst zu übernehmen. Kaufen Sie bitte schlüsselfertig, wenn Sie nicht größere Überraschungen erleben wollen. Ich selbst bin Maschinenbauingenieur und habe mir abgewöhnt, Autos selbst bauen zu wollen. So bei 100 km/h würde mir dann doch bei dem selbst entwickelten Auto ein bisschen mulmig werden. Nun können Bürogebäude zwar nicht auf 100 km/h beschleunigen, falsche Planung oder Ausführung können aber schnell zu Schäden führen, die das Ersparte von 10 oder 20 Jahren vernichten.

Fazit

Das Bürogebäude oder die Büroetage als Anlageobjekt ist für diejenigen interessant, die an ihre eigene Firma vermieten können. Nachhaltiges Bauen mit geringen Nebenkosten  in einer möglichst stabilen Lage sind dabei Pflichtbestandteile des Konzeptes. Wer sein Projekt so anlegt, kann mit einer guten Rendite und – genauso wichtig – einer stabilen Geldanlage rechnen.

Bernhard Frohn

"Mich begeistern nachhaltige Lösungen, die langfristig alle zu Gewinnern machen. Einseitiges Wirtschaften zum kurzfristigen Nutzen weniger wird uns auf die Füße fallen. Das ist kein politisches Statement von mir, sondern ich behaupte, dass nur mit konsequenter Nachhaltigkeit langfristig unsere sozialen und wirtschaftlichen Systeme stabil bleiben werden. Die zunehmende Instabilität unserer sozialen und wirtschaftlichen Systeme sind gerade gut zu beobachten. Kann mir jemand erklären, wie in einem der reichsten Länder der Welt, nämlich in Deutschland, die Kinderarmut steigen kann? Hier ist HANDELN angesagt, wie gesagt, zum Wohle Aller und mit dem Blick in die Zukunft!"

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