Kostensicherheit


Eine der häufigsten Fragen, die mir gestellt wird, ist, wie und wann Sicherheit für die Baukosten eines Bürogebäudes erreicht werden. Diese Frage ist vollkommen berechtigt und logisch, wobei ich dann doch noch darauf hinweisen möchte, wie es eigentlich mit der Sicherheit für die Nebenkosten bestellt ist. Warum wird diese Frage nie gestellt? Lesen Sie weiter, dann werde ich einmal beides beleuchten. Manche Fragen muss man sich als Blogger eben selbst stellen.

Investitionskosten sind dann sicher, wenn die Tinte mit der Unterschrift von einem seriösen Generalunternehmer unter den Detail-Pauschalvertrag trocken ist. Und ein seriöser Generalunternehmer wird diesen Vertrag unterschreiben, wenn exakt beschrieben ist, was er bauen soll. Mit exakt meine ich jene Präzision, die leider bei Bauvorhaben noch immer ein Fremdwort ist. Das architektonische und bautechnische Konzept mit integraler Abstimmung des Konzeptes für die technische Gebäudeausrüstung, den Raumklimakomfort und zum Beispiel den Brandschutz müssen also fertig sein. Die Planer sollten einen auskömmlichen Vertrag bekommen haben. Wer meint in der Planung sparen zu können, macht seinen ersten großen Fehler als Bauherr. Sollte jetzt bei Ihnen der Verdacht aufkommen, dass wir Planer seien, dann ist dies falsch. Wir sind als Projektentwickler für Investoren oder Eigennutzer in der Bauherrenrolle und beauftragen die Planer regelmäßig nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) und das nicht, damit wir weniger Geld verdienen, sondern damit die Planungsqualität stimmt.

Alle Massen (Länge Fußleiste, Kubikmeter Beton, Anzahl Steckdosen…) sowie Dimensionen (kW Heizleistung, kW Kühlleistung, Beleuchtungsdichte…) und die jeweiligen Qualitäten (Teppichboden, Fassadenmaterial, Fenstersystem, Umwälzpumpe…) sind durch die exakte Planung festzulegen. Dabei sprechen wir schnell über etliche tausend Positionen. Eine Planung auf der Basis von BIM (Building Information Modeling) ist jetzt bei der Auswertung sehr hilfreich, da BIM eine Datenbank ist. Die Auswertung der Kosten erfolgt dann per Knopfdruck. Bei Systembauten, wie unserem BOB, können per BIM sogar Tests gefahren werden, ob noch etwas fehlt. Das geht aber natürlich nur, wenn eine vollständige Systembeschreibung hinterlegt ist.

Eine Planung ist aber natürlich zunächst nur Theorie und noch nicht gebaut. Und wer wüsste besser, was baubar ist und was noch effizienter gebaut werden könnte als derjenige, der dies täglich tut. Der Ausführende ist der ideale Sparringspartner für die Planer. Daher gilt neben der guten Planung der frühe Einbezug des Ausführenden in die Planung als Königsweg für die Kostensicherheit. Dieses Verfahren nennt sich Bauteamverfahren. Bei dem Bauteamverfahren nimmt der Ausführende regelmäßig an Sitzungen der Planer teil, macht Vorschläge für effizientere Baudetails und ist für die Kostenkalkulation ein wichtiger Ansprechpartner. Sollte später noch ein Wettbewerb unter Ausführenden durchgeführt werden, dann sollte dem Bauteampartner die Planungsbegleitung vergütet werden. Erfolgt dies nicht, legt er diese Kosten – Geld drucken kann er auch nicht – auf das nächste Bauvorhaben um und das könnte Ihr Bauvorhaben sein.

Steht die Planung, ist ein guter Vertrag zu erstellen. Es gibt hier hervorragende Juristen, die in der Lage sind, im Interesse aller zu denken und zu handeln. So entsteht dann ein Detail-Pauschalvertrag, der dem Bauherrn und dem Ausführenden Sicherheit gibt. Auch der Ausführende ist logischerweise daran interessiert, exakt zu wissen, was er bauen soll. Eine funktionale Beschreibung auf wenigen DIN A4 Seite für ein Bürogebäude für 10 Mio. € ist eine der Merkwürdigkeiten, die mir als Maschinenbauingenieur nicht in den Kopf will. Wie können Bauherren glauben, so Sicherheit zu erlangen?

Bei Systembauten gibt es hier wieder einen entscheidenden Vorteil zu einem Unikat. Da der Systembau eine fertige und präzise Beschreibung der Planung in der Schublade hat, müssen bei ihm bei einer Anfrage nur die Änderungen und die spezielle Größe berücksichtigt werden. So wird Kostensicherheit in einer sehr frühen Phase mit nur sehr geringem Planungshonorar erreicht.

Ich hoffe, dass Sie sich jetzt nicht mehr wundern, wenn die Kosten bei Bauvorhaben später um Größenordnungen überschritten werden. Das ist alles eine Frage von Präzision. Bauherrn – mit der Beauftragung an die Planer nach HOAI – und die Planer – mit vernünftigen Planungstools und geschulten Mitarbeitern – müssen hier optimal zusammenspielen.

Wie schon eingangs erwähnt, wurde mir die Frage nach der Kostensicherheit für die Nebenkosten noch NIE gestellt. Wie kann das sein? Hohe Nebenkosten sind für Vermieter und Mieter ertragsmindernd. Dies können schnell 10 % der Kaltmiete sein. Daher wundert es, dass hier wenige bis keine Regelungen existieren. Tatsächlich haften Bauherr oder Vermieter nicht für die Nebenkosten, daher können sie vor dem Einzug nahezu behaupten, was sie mögen. Eine Nebenkostenflat ist daher angesagt. Da es zu diesem Thema schon einen Beitrag in diesem Blog gab, verweise ich auf diesen.

Enden möchte ich mit einem Appell an alle Bauherren. Wer meint bei der Planung Geld sparen zu können, der spart am falschen Ende und der darf sich bitte nicht wundern, wenn, wie so oft, die Kosten später überschritten werden. NUR Perfektion in Kombination mit dem richtigen Prozess und gemeinsam mit guten Planern sowie Ausführenden ermöglichen Kostensicherheit.

 

Bernhard Frohn

"Mich begeistern nachhaltige Lösungen, die langfristig alle zu Gewinnern machen. Einseitiges Wirtschaften zum kurzfristigen Nutzen weniger wird uns auf die Füße fallen. Das ist kein politisches Statement von mir, sondern ich behaupte, dass nur mit konsequenter Nachhaltigkeit langfristig unsere sozialen und wirtschaftlichen Systeme stabil bleiben werden. Die zunehmende Instabilität unserer sozialen und wirtschaftlichen Systeme sind gerade gut zu beobachten. Kann mir jemand erklären, wie in einem der reichsten Länder der Welt, nämlich in Deutschland, die Kinderarmut steigen kann? Hier ist HANDELN angesagt, wie gesagt, zum Wohle Aller und mit dem Blick in die Zukunft!"

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