Risiken und Nebenwirkungen


Büros und Bürogebäude haben viele Risiken und Nebenwirkungen. Als Mieter oder Investor geht es bei der Bürofläche um eine der teuersten Investitionen, die so mancher jemals tätigt, daher sollte man sich die Risiken und Nebenwirkungen genau ansehen. Umso erstaunlicher ist es, wie unbedarft manche an das Thema herangehen. Allerdings ist das Angebot auch sehr übersichtlich. Gesundes Arbeiten, Grundrisse für moderne Arbeitswelten, geringe Nebenkosten oder smarte Technik sind nur sehr selten in Kombination zu finden. Lauschen Sie also im Folgenden Ihrem Arzt oder Apotheker 😉

Beginnen wir mit den Nebenwirkungen. Schlechte Bürogebäude machen beispielsweise durch Schadstoffe oder mangelhaftes Raumklima krank, das ist in zahlreichen Studien mit tausenden Nutzern untersucht worden. In der letzten Woche war ich in einer frisch renovierten Büroimmobilie in einer deutschen Großstadt. Sah echt chic aus, hatte viel Glas und war so auch innen sehr transparent. Das Büro entspricht modernen Arbeitswelten, die Nutzer könnten sich glücklich preisen. Eigentlich. Schade nur, dass die Nutzer im März (!) über eine Überhitzung der Räume klagten und mir sagten, sie können sich kaum am Arbeitsplatz konzentrieren. Da ein fähiger Wissensarbeiter heute pro Jahr etwa 3.000 €/m² Bürofläche Gehalt bekommt, laufen bei einer Einschränkung der Produktivität von nur 10 % schnell 300 €/m²a an Unproduktivität auf. Hier würde es sich lohnen, 2-3 €/m² Monat also 24-36 €/m²a mehr an Kaltmiete zu investieren, um ein perfektes Bürogebäude zu haben und einen fetten Gewinn einzustreichen. Aber wo gibt es diese Angebote? Ich darf es vorwegnehmen: Es gibt viel zu wenige, da es gar nicht so einfach ist, gut Gebäude zu errichten. Wir leben im 21. Jahrhundert und heute kann man das Raumklima per Gebäudesimulation perfekt voraussagen. Sogar den Klimawandel und dessen Auswirkungen auf das Raumklima kann man per Simulation prognostizieren. Leider wird das einfach nicht gemacht, daher gibt es kaum Angebote an Büroflächen, die gesundes Arbeiten wirklich auf dem Schirm haben.

Die nächsten Nebenwirkungen entstehen durch Emissionen. Wenn der Mitarbeiter und auch der Chef wüssten, welche gefährlichen Stoffe sie durch belastete Baustoffe, Kleber etc. einatmen, dann würde, so glaube ich, sogar der Chef schnell seine Konsequenz ziehen. Wir treiben heute Sport, ernähren uns gesund, führen uns zusätzlich Vitamine und andere Zusatzstoffe zu, nur um das wichtigste Gut, nämlich unsere Gesundheit, zu erhalten. Bei der Anmietung der Bürofläche sind wir aber vollkommen arglos. Sieht gut aus, die Kaltmiete liegt im Rahmen und schnell ist der Mietvertrag für 10 Jahre geschlossen. Ihr Arzt oder Apotheker nennt das fahrlässig. Lassen Sie eine Luftprobe entnehmen, schicken Sie diese ins Labor und schon sind Sie schlauer. Oder noch besser, verlangen Sie dies von Ihrem Vermieter oder Bauunternehmen.

Weitere Nebenwirkungen sind hohe Nebenkosten von Bürogebäuden. Zu viel und zu komplizierte Technik führen zu hohen Kosten für Wartung, Instandsetzung, Hausmeister (mit Diplom) oder Energie. 3 €/m² und mehr sind für eine Bürofläche zu zahlen. Das geht besser, viel besser.

Und schließlich muss jeder Arbeitgeber heute darauf achten, dass die Büroräumlichkeiten auch für neue und junge Mitarbeiter attraktiv sind. Die junge Generation kann sich den Job heute aussuchen. Es ist nur eine Frage von sehr kurzer Zeit, dass die Mitarbeiter ihr Büro nicht nur oberflächlich nach dem Aussehen, sondern auch nach den inneren Werten und dem Aspekt gesundem Arbeiten hinterfragen werden. Wehe dem, der dann in einem 10 Jahresmietvertrag steckt und vorher nicht gründlich geprüft hat, ob das Büro modernen Anforderungen gerecht wird.

Sollten die Nebenwirkungen schon bekannt sein, wird manch einer den Wunsch haben, einen Neubau zu realisieren, um alles richtig zu machen. Jetzt beginnen die Risiken. Kostenüberschreitung, Qualitätsmängel, unpünktliche Fertigstellung und viele Funktionsmängel, die sich manchmal auch nachträglich nicht mehr beheben lassen.

Man könnte meinen, ich wolle abschrecken. Nein, ich möchte gerne dafür werben, dass Bauherren und Mieter sich gründlich mit dem Thema Bürofläche beschäftigen. Jetzt folgt eine kleine Checkliste für Maßnahmen, die Sie durchführen oder prüfen sollten, um Risiken zu minimieren:

  • Prüfen Sie die Erfahrung Ihres Anbieters, nehmen Sie Fachleute hinzu, denen Sie vertrauen. Sie benötigen Fachleute für den Bauprozess, für die Nachhaltigkeit, für gesundes Arbeiten, für gute Architektur, für smarte Technik und für die Arbeitswelten der Zukunft. Zugegeben, das ist ein großer Strauß an Fachdisziplinen, aber wie BOB verfügen auch andere Anbieter über Netzwerke von Experten. Nur so ist Spitzenleistung möglich.
  • Lassen Sie Ihren Neubau hinsichtlich Nachhaltigkeit zum Beispiel nach DGNB (Deutsche Gesellschaft Nachhaltiges Bauen) zertifizieren. Das ist noch keine Garantie für gutes Bauen, aber ähnlich wie beim TÜV wissen die Erbauer Ihres Gebäudes, dass ihnen auf die Finger geschaut wird. Gesundes Arbeiten steht bei den Zertifikaten häufig ganz oben auf der Agenda.
  • Lassen Sie Ihr Bürogebäude in BIM (Building Information Modeling) planen. BIM verlangt nicht nur Präzision, sondern ist auch eine perfekte Dokumentation für den gebauten Zustand Ihres Gebäudes. Spätestens nach 10 Jahren wissen Sie dies zu schätzen, da dann niemand mehr weiß, welches Leerrohr wohin führt. BIM ermöglicht Ihnen auch die 3D-Ansicht in der Planungsphase, so dass Sie Raumproportionen und andere Details früh beurteilen können.
  • Gebäudesimulation und Monitoring sind Pflicht für ein Gebäude, das ein perfektes Raumklima für gesundes Arbeiten bieten und kleine Nebenkosten haben soll. Mit Monitoring meine ich dabei die mehrjährige Aufzeichnung mindestens stündlicher Energiedaten getrennt für Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung. Das Raumklima muss in Testräumen ebenso aufgezeichnet werden. Lufttemperatur, Empfindungstemperatur, Luftfeuchte, Luftqualität und Lichtintensität sind dabei der Mindestumfang der Messreihe. Um jetzt optimieren zu können, müssen die Zustandsdaten (Pumpe an/aus, Ventilöffnung in %, Vorlauftemperatur, Rücklauftemperatur, Volumenstrom etc.) des Gebäudes aus der Gebäudeleittechnik wieder in demselben Rhythmus aufgezeichnet sein. Das hört sich kompliziert an, ist es auch. Ihr PKW, der ein Bruchteil eines Bürogebäudes kostet, kann dies aber schon lange und die Industrie weiß warum sie dies tut.
  • Lassen Sie sich das Gebäude mit einem Detail-Pauschalvertrag anbieten und schließen Sie eine Projektversicherung für alle Beteiligten also auch die Planer und Bauausführenden ab. Alternativ verhandeln Sie bei Schäden über Jahre hinweg mit mehreren Versicherungen und Rechtsanwälten. Das kann im laufenden Prozess eines Bauvorhabens die Baustelle auch schon einmal stilllegen. Dieser Punkt ist daher extrem wichtig.
  • Achten Sie darauf, dass nicht zu viel Technik eingebaut wird. Technik ist heute immer überdimensioniert und wird schnell zu komplex. Die Inbetriebnahme solcher Gebäude dauert dann schon einmal Jahre und häufig müssen Neubauten auch saniert werden.

Das sind die wesentlichen Tipps, die man beachten sollte. Seien Sie zudem sehr vorsichtig, wenn der Anbieter eines Bürogebäudes mit günstigen Preisen wirbt. Das ist sehr verlockend, aber nur wer Qualität im Detail vergleichen kann, ist in der Lage, preisgünstig ein Bürogebäude einzukaufen. Für alle anderen ist billig ein hohes Risiko.

 

 

Bernhard Frohn

"Mich begeistern nachhaltige Lösungen, die langfristig alle zu Gewinnern machen. Einseitiges Wirtschaften zum kurzfristigen Nutzen weniger wird uns auf die Füße fallen. Das ist kein politisches Statement von mir, sondern ich behaupte, dass nur mit konsequenter Nachhaltigkeit langfristig unsere sozialen und wirtschaftlichen Systeme stabil bleiben werden. Die zunehmende Instabilität unserer sozialen und wirtschaftlichen Systeme sind gerade gut zu beobachten. Kann mir jemand erklären, wie in einem der reichsten Länder der Welt, nämlich in Deutschland, die Kinderarmut steigen kann? Hier ist HANDELN angesagt, wie gesagt, zum Wohle Aller und mit dem Blick in die Zukunft!"

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