Der Nebenkosten-Flat gehört die Zukunft


Bürogebäude werden heute immer noch nach der Milchmädchenformel wirtschaftlich bewertet. Diese lautet: Mietertrag geteilt durch die Investitionskosten entsprechen der Rendite. Die Nebenkosten gehen in diese Betrachtung gar nicht ein. Zinskosten, Wartungs- und Reinigungskosten, Energiekosten, Steigerungsraten für Energiekosten oder auch der Restwert einer Immobilie spielen bei der Bewertung keine Rolle. Wie aber wirken sich die Nebenkosten auf den Ertrag aus und was hat die Nebenkosten-Flat damit zu tun? Das will ich in diesem Beitrag erläutern.

Ich möchte schon einmal vorwarnen, dass der folgende Inhalt deftig ins Eingemachte geht, aber wer dem folgt, der kann kräftig Geld damit verdienen und das mit einer Idee, die dem Mieter nicht schadet. Das sind die besten Geschäfte.

Mieter eines Bürogebäudes haben zwar einen Einfluss auf die Energie- und Nebenkosten, aber letztendlich müssen sie auch den Werten vertrauen, die der Vermieter zu Beginn nennt und das Gebäudekonzept kann der Mieter weder einschätzen noch beeinflussen. Gerne erinnere ich an dieser Stelle nochmals daran, dass wir im Durchschnitt im Unterschied zu den vorhergesagten Werten eine Verdopplung (!) der Energiewerte und anderer Nebenkosten in der Praxis nachmessen. Aus den 2,50 €/m² werden dann schnell schon einmal 3,8 €/m². Nicht selten kommt daher die Überraschung bei der ersten Jahresabrechnung. Für jeden Mieter ist daher die Warmmiete ein tolles Modell. Bei der Warmmiete zahlt der Mieter immer denselben Betrag für die Kaltmiete und die Nebenkosten. Das Flat-Modell ist ja mittlerweile bei vielen Produkten bekannt und geschätzt.

Aber auch für den Investor ist die Warmmiete ziemlich genial, wie ich jetzt an einem Beispiel darstellen möchte.

Dazu muss ich Ihnen zunächst die Berechnung der Eigenkapitalrendite mit einer Nebenkosten-Flat erläutern. Die Nebenkosten-Flat wird zunächst so eingestellt, dass der Mieter trotz steigender Nebenkosten immer noch besser gestellt ist, als bei normalen Bürogebäuden. Steigen die Nebenkosten dann profitieren diejenigen, die Nebenkosten „verkaufen“ also zum Beispiel die Energieversorger. Bei einem sehr effizienten Bürogebäude steigen zwar prozentual auch die Nebenkosten, absolut steigen aber die Nebenkosten um einen kleineren Betrag. Das entstehende Delta kann der Investor bei einem Warmmietvertrag für sich verbuchen. Hört sich kompliziert an, ist aber ganz einfach.

Wir machen ein Zahlenbeispiel: Im ersten Jahr zahlt der Mieter 120 €/m² Kaltmiete und 30 €/m² Nebenkosten also in Summe 150 €/m². Der Investor bekommt die 120 €/m² und die Nebenkosten bekommen der Energieversorger und andere Anbieter. Bei einem sehr sparsamen Bürogebäude zahlt der Mieter auch 150 €/m². Davon erhält dann der Vermieter 132 €/m² und die „Nebenkostenverkäufer“ erhalten nur 18 €/m². Nach X Jahren verdoppeln sich jetzt die Nebenkosten, so dass bei dem normalen Bürogebäude der Mieter jetzt 180 €/m² bezahlt. Diese kann sich der Investor des sehr sparsamen Bürogebäude auch gönnen, ohne dem Mieter zu schaden. Jetzt hat er eine Kaltmiete von 180 €/m² – 2 * 18 €/m² also 144 €/m². Der Mietertrag ist also um 144 – 120 €/m² = 24 €/m² oder 20 % gestiegen. Nicht schlecht, oder, eine um 20 % höhere Miete, ohne dem Mieter zu schaden?

Wenn man diese Rechnung jetzt dynamisch für eine übliche Mietvertragsdauer durchführt, dann kann man so die richtige Warmmiete berechnen. Diese bietet man dem Mieter als Flat-Miete an und ich sage voraus, dass Mieter dies gut finden werden. Oder glauben Sie, dass diese begeistert sind, wenn sich die Energiekosten einmal eben verdoppeln, weil das Gebäudekonzept nicht funktioniert (siehe oben: das ist nicht die Ausnahme, sondern die Regel)?

Dann bleibt also das Risiko bei dem Investor. Er muss nun dafür sorgen, dass er ein garantiert effizientes Gebäude konzipiert. Aber auch hier gibt es Lösungen, in dem sich der Investor einen Anbieter besorgt, der das Thema Nebenkosten im Griff hat und der ein Gebäude anbietet, dessen höhere Kosten zu Gunsten der Effizienz gering sind. Und das gibt es.

Viel Spaß beim Geld verdienen. Wir initiieren übrigens diese Modell gerade im Markt. Sie hören von uns 😉

Bernhard Frohn

"Mich begeistern nachhaltige Lösungen, die langfristig alle zu Gewinnern machen. Einseitiges Wirtschaften zum kurzfristigen Nutzen weniger wird uns auf die Füße fallen. Das ist kein politisches Statement von mir, sondern ich behaupte, dass nur mit konsequenter Nachhaltigkeit langfristig unsere sozialen und wirtschaftlichen Systeme stabil bleiben werden. Die zunehmende Instabilität unserer sozialen und wirtschaftlichen Systeme sind gerade gut zu beobachten. Kann mir jemand erklären, wie in einem der reichsten Länder der Welt, nämlich in Deutschland, die Kinderarmut steigen kann? Hier ist HANDELN angesagt, wie gesagt, zum Wohle Aller und mit dem Blick in die Zukunft!"

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