Der Vergleich von knackigen Äpfeln mit zermatschten Birnen…


…wird bei Baukosten gerne hergestellt. Der Verlierer ist der arme Bauherr, der wundersame Zahlen hört. Was aber war gemeint? Welche Kosten sind eigentlich enthalten? Sind die Kosten für die Grundstücksaufbereitung bedacht, fehlen noch Nebenkosten, was ist mir der Außenanlage und was meint der Anbieter eigentlich mit dem Innenausbau? Wo fängt dieser an, wo hört dieser auf? 30 bis 40 % kleinere oder größere Baukosten sind bei diesem Chaos kein Problem.

Auf welche Flächen bezieht sich die Kostenangabe: Bruttogeschossfläche (BGF), Nettogeschossfläche (NGF), Nutzfläche (NF), Hauptnutzfläche (HNF) oder vermietbare Fläche nach der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (GIF)? Oh ja an Definitionen mangelt es zum Glück nicht. Und dann war da noch die Mehrwertsteuer, die für den einen selbstverständlich enthalten ist und für den anderen selbstverständlich nicht, da es sich um einen durchlaufenden Posten für zum Beispiel Kapitalgesellschaften handelt. Aber eben nicht für jeden. Hier geht es nicht um Kleinigkeiten sondern um die Existenz des Bauherren, der gerne vor der Finanzierung wüsste, ob alles enthalten ist.

Der Bauherr eines Bürogebäudes sollte daher genau nachfragen, was gemeint ist und damit das funktioniert, erfolgt hier eine kleine Anleitung.

ALSO:

Die Investitionskosten sind perfekt nach der DIN 276 gegliedert und eigentlich kann hier nichts vergessen werden. Eigentlich! Die DIN 276 unterscheidet folgende Kostengruppen (KG):

  • KG 100 Grundstück: Grundstückskosten, Grunderwerbssteuer
  • KG 200 Herrichten und Erschließen : Grundstücksaufbereitung, Altlastenbeseitigung, Bodengutachten
  • KG 300 Bauwerk Baukonstruktion: Gebäude incl. Innenausbau
  • KG 400 Bauwerk Technische Gebäudeausrüstung: Heizungstechnik, Lüftungstechnik, Beleuchtungstechnik, Elektrotechnik, Sanitärtechnik
  • KG 500 Außenanlagen: Parkplätze, Pflanzen, Technik im Außenraum
  • KG 600 Ausstattung und Kunstwerke: Möbel, Kunst
  • KG 700 Baunebenkosten: Planung, Sondergutachter, Genehmigungsgebühren, Qualitätssicherung

In einem Baupreis müssen selbstverständlich alle Kosten enthalten sein. Das ist nicht immer der Fall, denn die Liste der Kostenpositionen umfasst mehrere DIN A4 Seiten. Alleine die Sondergutachter mit Brandschutz, Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo), Geothermieexperten, Prüfstatiker, Gebäudesimulation, Thermografie, Energiemonitoring und und und werden gerne vergessen. Bei den letzten Dreien würde sogar behauptet werden, dass diese gar nicht benötigt werden. Dass das ein Trugschluss ist, wissen nur diejenigen, die Bürogebäude nachmessen. Zum Glück messen viele Energie nicht nach, so dass dieser Mangel geheim bleibt 😉

Was aber ist der Innenausbau, der in KG 300 und 400 enthalten ist? Hier gibt es kreative Missverständnisse. Ist die Beleuchtung enthalten, was ist mit der Teeküche und den Einbauschränken? Sind Einbauschränke Möbel oder Innenausbau? Möbel werden im Baupreis meist nicht geführt. Hier haben wir eine einfache und pragmatische Schnittstelle für uns definiert. Alles was aus dem Bürogebäude herausgetragen werden kann, ohne dass es demontiert werden muss, sind Möbel also KG 600. Der Rest ist Innenausbau also KG 300 und KG 400. Damit ist es eindeutig.

Bei der Auswahl der Fläche als Bezugsgröße gibt es auch sichere Formulierungen. Zum einen ist die Bruttogeschossfläche relativ einfach auch in Frühphasen des Projektes bestimmbar. Daher sollte sie Bezugsgröße für die Kosten werden. Bei der vermietbaren Fläche ist die GIF Berechnung für Nutzbauten das Maß aller Dinge. Hier liegt eine saubere Definition dahinter, was ansonsten nicht der Fall ist. Wird hier falsch gerechnet, geht es schnell um 10 % höhere oder niedrigere Flächenkennzahlen, was dann zu irreführenden spezifische Kosten führt.

Wenn also die Kosten sauber definiert sind, die Flächen wie angegeben ausgewählt werden und noch die Angabe incl. oder excl. Mehrwertsteuer gesagt wurde, dann sollte es klappen. Dann werden tatsächlich wunderschöne knackige Äpfel mit Äpfeln verglichen und dann kann ein Bürogebäude der Zukunft gebaut werden. Wobei dabei natürlich dann wieder die Lebenszykluskosten ergänzend ins Spiel kommen, aber das ist ein anderes Thema.

Bernhard Frohn

"Mich begeistern nachhaltige Lösungen, die langfristig alle zu Gewinnern machen. Einseitiges Wirtschaften zum kurzfristigen Nutzen weniger wird uns auf die Füße fallen. Das ist kein politisches Statement von mir, sondern ich behaupte, dass nur mit konsequenter Nachhaltigkeit langfristig unsere sozialen und wirtschaftlichen Systeme stabil bleiben werden. Die zunehmende Instabilität unserer sozialen und wirtschaftlichen Systeme sind gerade gut zu beobachten. Kann mir jemand erklären, wie in einem der reichsten Länder der Welt, nämlich in Deutschland, die Kinderarmut steigen kann? Hier ist HANDELN angesagt, wie gesagt, zum Wohle Aller und mit dem Blick in die Zukunft!"

Kommentar verfassen

Trage deine Daten unten ein oder klicke ein Icon um dich einzuloggen:

WordPress.com-Logo

Du kommentierst mit Deinem WordPress.com-Konto. Abmelden / Ändern )

Twitter-Bild

Du kommentierst mit Deinem Twitter-Konto. Abmelden / Ändern )

Facebook-Foto

Du kommentierst mit Deinem Facebook-Konto. Abmelden / Ändern )

Google+ Foto

Du kommentierst mit Deinem Google+-Konto. Abmelden / Ändern )

Verbinde mit %s